マンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかります。税率は所有期間によって異なり、マイホームの売却では要件を満たせば3,000万円の特別控除が適用できる場合があります。制度の詳細な適用条件は税理士・国税庁で確認することをおすすめします。
- 売却益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかる。
- 税率は所有期間5年超で長期譲渡所得（約20.315%）、5年以下で短期譲渡所得（約39.63%）が目安。
- マイホームの売却では要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できる特例がある。
- 所有期間が10年を超えるマイホームには、軽減税率の特例が適用できる場合がある。
- 特例の適用可否は個々の状況により異なるため、税理士・国税庁で確認するのが確実。
譲渡所得の考え方
譲渡所得とは、売却価格から取得費（購入時の価格や諸費用など）と譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いた利益部分を指します。譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）という式で計算され、この譲渡所得に対して所得税・住民税が課税されます。売却価格がそのまま課税対象になるわけではない点は押さえておきたいポイントです。
所有期間による税率の違い（短期・長期）
譲渡所得にかかる税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって区分されます。所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり税率はおおよそ20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）、5年以下の場合は短期譲渡所得となり税率はおおよそ39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）が目安です。
3,000万円特別控除とは
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「居住用財産の3,000万円特別控除」という特例があります。この特例が適用できれば、譲渡所得が3,000万円以下であれば課税額が生じないケースもあります。ただし親族間売買や特定の場合には適用できないなど条件があるため確認が必要です。
10年超所有の軽減税率の特例
所有期間が売却した年の1月1日時点で10年を超えるマイホームを売却する場合は、3,000万円特別控除を適用したうえでさらに軽減された税率が適用される特例があります。譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について通常より低い税率が適用される仕組みです。適用には他の特例との併用条件など細かい規定があります。
確定申告が必要になるケース
マンションを売却して譲渡所得が生じた場合、譲渡した翌年の確定申告で申告・納税を行う必要があります。確定申告の時期はおおむね2月中旬から3月中旬が目安で、税務署の窓口のほかe-Taxを利用したオンライン申告も可能です。3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も、譲渡所得がゼロやマイナスになる場合を含め、確定申告を行うことで適用される点に注意が必要です。逆に譲渡損失が出た場合に使える損益通算の特例もあります。
税金の相談先
税金の制度は要件や例外が細かく定められており、個々の状況によって適用可否が変わります。ここで紹介した内容は一般的な仕組みの整理であり、実際の申告にあたっては税理士や国税庁（国税庁ホームページ・税務署の相談窓口）で、ご自身のケースに当てはめた確認を行うことをおすすめします。
よくある質問
譲渡所得とはどういう意味ですか？
売却価格から取得費（購入時の価格など）と譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いた利益部分のことです。この部分に所得税・住民税が課税されます。
3,000万円特別控除は誰でも使えますか？
マイホーム（居住用財産）の売却で一定の要件を満たす場合に使える特例です。親族間売買など適用できないケースもあるため、詳細は税理士・国税庁で確認が必要です。
税率はどのように決まりますか？
売却した年の1月1日時点の所有期間が5年超なら長期譲渡所得（約20.315%）、5年以下なら短期譲渡所得（約39.63%）が目安の税率です。
まとめ
マンション売却で譲渡所得が出た場合は所得税・住民税がかかり、税率は所有期間によって異なります。3,000万円特別控除や10年超所有の軽減税率など活用できる特例もありますが、適用条件は個々の状況により異なるため、税理士や国税庁で確認しながら進めることをおすすめします。