퇴거 시기에 신경 쓰이는 것이 원상회복(原状回復) 범위와 보증금 정산입니다. 국토교통성 가이드라인에서는 통상적인 사용에 의한 손모나 경년열화는 원칙적으로 임대인 부담으로 하고 있으며, 임차인이 부담하는 것은 고의・과실이나 선량한 관리자로서의 주의 의무(善管注意義務) 위반에 의한 손상이 중심입니다. 퇴거 예고 시기나 정산 흐름을 미리 알아두면 분쟁을 피하기 쉬워집니다.
- 국토교통성 가이드라인에서는 통상 손모・경년열화는 원칙적으로 임대인 부담으로 되어 있다.
- 임차인이 부담하는 것은 고의・과실이나 선관주의의무 위반에 의한 손상이 중심.
- 보증금 정산은 퇴거 입회→견적→보증금에서 차감→잔액 반환이라는 흐름으로 진행된다.
- 퇴거 예고는 1개월 전이 일반적이지만, 계약서 기재 내용이 우선된다.
- 입주 시・퇴거 시의 사진 기록을 남겨두면 정산 시 분쟁을 피하기 쉽다.
원상회복의 기본적인 개념
퇴거 시 원상회복에 대해 국토교통성이 공표한 가이드라인에서는 통상적인 사용에 의한 손모나 경년열화에 대해서는 원칙적으로 임대인이 부담한다는 개념이 제시되어 있습니다. 이는 임대료 안에 건물의 자연스러운 열화에 대한 비용이 미리 포함되어 있다고 여겨지기 때문입니다. 햇빛에 의한 다다미나 벽지의 변색, 가구 설치로 인한 바닥의 눌린 자국 등, 통상적인 생활 속에서 자연스럽게 생기는 손상은 임차인이 부담해야 할 것이 아니라고 되어 있습니다. 이 개념을 알아두면 퇴거 시 제시되는 견적이 타당한지 판단하는 단서가 됩니다. 본국의 관습과 달라 위화감을 느낄 수도 있지만, 어디까지나 계약과 법령에 근거한 일반적인 개념으로 파악해 두는 것이 좋습니다.
임차인 부담이 되기 쉬운 경우
한편 임차인이 비용을 부담하게 되기 쉬운 것은 고의에 의한 손상이나 부주의에 의한 흠집・오염, 그리고 선량한 관리자로서의 주의 의무 위반에 해당하는 경우입니다. 예를 들어 물건을 부딪쳐 생긴 흠집이나 청소를 게을리해 쌓인 오염, 담배 진에 의한 변색 등은 통상적인 사용 범위를 넘어서는 것으로 임차인 부담으로 판단되는 경우가 있습니다. 어디까지가 통상 손모이고 어디부터가 임차인 부담이 되는지의 경계는 개별 상황에 따라 다르므로, 의문이 있는 경우에는 견적 내역에 대해 관리회사에 확인하는 것이 중요합니다.
보증금 정산의 흐름
보증금 정산은 일반적으로 퇴거 입회부터 시작됩니다. 담당자와 함께 실내 상태를 확인하고, 원상회복이 필요한 부분이 있으면 그 비용의 견적이 작성됩니다. 이 견적 금액이 맡겨두었던 보증금에서 차감되고, 남은 금액이 임차인에게 반환되는 흐름입니다. 반환 시기는 계약 내용에 따라 다르지만, 퇴거 후 일정 기간을 거쳐 입금되는 것이 일반적입니다. 견적 내용에 의문이 있는 경우에는 그 자리에서 확인하거나 서면으로 내역을 받아두는 것이 좋습니다.
퇴거 예고 시기 재확인
퇴거할 때는 사전에 임대인이나 관리회사에 퇴거 의사를 전달할 필요가 있습니다. 퇴거 예고 시기는 1개월 전이 일반적이라고 여겨지지만, 이는 어디까지나 기준이며 실제로는 계약서에 기재된 내용이 우선됩니다. 계약에 따라서는 2개월 전 예고가 필요한 경우도 있으므로, 퇴거를 검토하기 시작한 단계에서 다시 한번 계약서 해당 부분을 확인해 두는 것을 추천합니다. 예고가 늦어지면 그만큼의 임대료가 발생할 가능성도 있으므로, 조기 확인이 안심으로 이어집니다.
분쟁을 피하기 위한 준비
퇴거 시 분쟁을 피하기 위해서는 입주 시와 퇴거 시 양쪽에서 방의 상태를 사진으로 남겨두는 것이 효과적입니다. 입주 시점에 이미 있던 흠집이나 오염을 기록해 두면, 퇴거 시 그것이 임차인 부담으로 취급되는 것을 막기 쉬워집니다. 또한 퇴거 입회 시 제시되는 견적 내역을 그 자리에서 잘 확인하고, 납득이 가지 않는 점이 있으면 주저하지 말고 질문하는 것도 중요합니다. 평소 신중한 사용과 기록을 남겨두는 습관이 원활한 보증금 정산으로 이어집니다. 사진은 날짜를 알 수 있는 형태로 보관하고, 신경 쓰이는 부분은 여러 각도에서 촬영해 두면 나중에 다시 볼 때도 상황을 설명하기 쉬워집니다.
자주 묻는 질문
보증금은 언제 반환되나요?
퇴거 후 원상회복 비용 등의 정산을 거쳐 잔액이 반환되는 것이 일반적입니다. 시기는 계약 내용에 따라 다릅니다.
경년열화에 의한 흠집이나 오염도 임차인 부담이 되나요?
국토교통성 가이드라인의 개념에서는 통상적인 사용에 의한 손모나 경년열화는 원칙적으로 임대인 부담으로 되어 있습니다.
퇴거 시 정산 내용에 납득이 가지 않는 경우 어떻게 해야 하나요?
견적 내역을 확인하고, 불명확한 점은 관리회사에 그 자리에서 질문합시다. 입주 시 사진 기록이 있으면 확인이 원활합니다.
정리
퇴거 시 원상회복은 국토교통성 가이드라인의 개념에 근거하면 통상 손모・경년열화는 임대인 부담, 고의・과실이나 선관주의의무 위반에 의한 손상은 임차인 부담이 원칙입니다. 보증금 정산의 흐름과 퇴거 예고 시기를 미리 파악하고, 입주 시・퇴거 시의 사진 기록을 남겨두면 침착하게 절차를 진행할 수 있습니다.