複数人の共有名義になっている不動産は、単独名義の不動産と違い、売却の進め方に注意すべき点があります。全員の同意の要否や、持分だけを売却する方法を整理します。
- 共有不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要。
- 自分の持分だけを売却することは単独でも可能。
- 持分のみの売却は買主が見つかりにくく、価格が下がりやすい。
- 共有者の一人が代表となり、他の共有者から委任状を得て進めるのが一般的。
- 共有者間で意見が分かれる場合は、早めに話し合いの場を持つことが大切。
共有名義とはどのような状態か
一つの不動産を複数人で所有している状態を共有名義といいます。夫婦や親子で購入資金を出し合って購入した場合や、相続によって複数の相続人が同じ不動産を引き継いだ場合などに生じます。それぞれの共有者が持つ権利の割合を「持分」と呼びます。持分の割合は、購入資金の負担割合や相続分に応じて登記されており、登記事項証明書で確認することができます。
不動産全体を売却するには全員の同意が必要
共有不動産全体を売却する（処分する）には、民法上、共有者全員の同意が必要とされています。共有者のうち一人でも売却に反対していると、不動産全体を売りに出すことはできません。共有者が多いほど、全員の意向をそろえるための調整に時間がかかることがあります。民法上、共有物の管理（賃貸に出す場合など）は持分の過半数の同意で決められますが、売却のような処分行為は全員の同意が必要とされる点が異なります。
持分のみを売却する方法
自分の持分だけであれば、他の共有者の同意を得なくても単独で売却することが可能です。ただし、持分だけを購入しても不動産全体を自由に使えるわけではないため、買主が見つかりにくく、価格も市場価格より低くなる傾向があります。持分の売却は、共有者間で意見がまとまらない場合の選択肢の一つとして検討されます。共有者以外の第三者が持分を取得すると、残りの共有者との関係が複雑になりやすいため、持分の売却は共有者間で買い取る形をとるケースもあります。
代表者を決めて進める実務上の方法
実務上は、共有者のうち一人を代表者として、他の共有者から委任状を得たうえで、代表者が仲介会社とのやり取りや契約手続きを進める方法がよく取られます。売却代金は、最終的に各共有者の持分割合に応じて分配するのが一般的です。手続きを始める前に、代表者と役割分担を共有者間で決めておくとスムーズです。委任状には、売却条件や価格の決定権をどこまで代表者に委ねるかを明記しておくと、後のトラブルを防ぎやすくなります。
共有者間で意見が分かれた場合
共有者の中に売却に反対する人がいる場合や、価格・時期について意見が分かれる場合は、早い段階で話し合いの場を持つことが重要です。話し合いがまとまらない場合、法的には共有物分割請求という手続きもありますが、時間や費用がかかるため、まずは家族間・共有者間での合意形成を目指すのが現実的です。話し合いの内容は、後日の認識の違いを防ぐため、簡単な合意書やメールなどの形で記録に残しておくと安心です。
相続がきっかけで共有名義になったケース
相続によって共有名義になったケースでは、相続登記が完了していることが前提になります。相続した実家の売却の流れや税金については、sell-13.htmlで整理していますので、あわせてご確認ください。
よくある質問
共有名義の不動産は一人の判断で売却できますか？
不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。自分の持分だけであれば単独での売却も可能ですが、価格が下がりやすい点に注意が必要です。
共有者の一人が売却に反対している場合はどうすればよいですか？
まずは話し合いによる合意形成を目指すのが現実的です。まとまらない場合は共有物分割請求などの法的手続きもありますが、時間と費用がかかります。
売却代金はどのように分けますか？
各共有者の持分割合に応じて分配するのが一般的です。事前に共有者間で分配方法を確認しておくとトラブルを防げます。
まとめ
共有名義の不動産は、全体を売却するには共有者全員の同意が必要で、持分のみの売却という選択肢もありますが価格面では不利になりやすい点に注意が必要です。相続がきっかけで共有になっている場合は、相続登記の状況とあわせて早めに整理しておくとよいでしょう。