土地の売却は、査定から契約・引渡しまでの大きな流れは建物付きの不動産と共通していますが、境界確定や測量、古家の扱いといった土地特有の準備事項があります。
- 土地の売却では境界が確定しているかどうかが重要な確認事項になる。
- 境界が未確定の場合は測量（確定測量）が必要になることがある。
- 確定測量には隣地所有者の立会いが必要で、数か月かかることもある。
- 古家がある場合は解体するか、古家付き土地として売るか判断が必要。
- 測量費用や解体費用は売主負担になるのが一般的。
土地売却の基本的な流れ
土地の売却は、査定を依頼し、媒介契約を結んで売却活動を行い、契約・引渡しへと進む点は建物付きの売却と共通しています。ただし土地の場合は、境界が確定しているか、測量図が最新かどうかによって、準備に要する期間が大きく変わる点が特徴です。あわせて、地目や用途地域、建ぺい率・容積率といった土地の基本情報を整理しておくと、買主への説明もスムーズになります。
境界確定はなぜ必要か
売買契約では、隣地との境界を明確にしたうえで引き渡すことが求められるのが一般的です。境界が曖昧なまま売却すると、引渡し後に隣地所有者とのトラブルに発展する可能性があるためです。古い土地では、過去に測量した図面はあっても、現在の境界標が失われているケースも見られます。境界標にはコンクリート杭や金属プレートなどの種類があり、経年で位置がずれていたり、舗装工事の際に失われていたりすることもあります。
確定測量にかかる期間と費用の目安
境界が未確定の場合や、確定測量図がない場合は、土地家屋調査士に依頼して確定測量を行います。確定測量では隣地所有者や道路管理者の立会いを得て境界を確認し、筆界確認書を取り交わします。関係者の日程調整が必要なため、測量が完了するまで数か月程度かかることも珍しくありません。売却を急ぐ場合は、測量が必要かどうかを早い段階で確認しておくことが重要です。測量費用は土地の面積や隣接する筆数によって異なりますが、数十万円から百万円を超えることもあり、売主が負担するのが一般的です。
古家がある場合の扱い
土地に古い建物が残っている場合は、解体して更地で引き渡すか、古家付き土地としてそのまま引き渡すかを検討する必要があります。解体すると固定資産税の負担が増える場合があるなど判断基準がありますので、詳しくはsell-16.htmlでも整理しています。古家付き土地として売り出す場合でも、買主が決まった段階で解体の要否をあらためて交渉できるため、判断を急ぐ必要はありません。
越境物・地中埋設物などの確認事項
塀や屋根の一部が隣地にはみ出している越境がないか、井戸や浄化槽など地中埋設物が残っていないかも、事前に確認しておきたい事項です。越境がある場合は、引渡し前に是正するか、覚書を取り交わして引き継ぐかを話し合う必要があります。越境の解消には時間がかかることもあるため、判明した時点で早めに仲介会社へ相談することが望ましいです。
土地売却で仲介会社に相談すべきこと
土地は建物以上に、境界・越境・地中埋設物といった目に見えにくい確認事項が多い分野です。査定を依頼する段階で、測量図の有無や越境の心当たりを仲介会社に伝えておくと、その後の準備がスムーズに進みます。土地の売却は建物付きの売却より準備期間が長くなりやすいため、余裕をもったスケジュールで進めることをおすすめします。
よくある質問
測量は必ず必要ですか？
既に境界が確定しており、確定測量図がある場合は不要なこともあります。図面の有無や境界標の状態を仲介会社に確認してもらうとよいでしょう。
測量にはどのくらい時間がかかりますか？
隣地所有者との立会い調整が必要なため、数か月程度かかることが一般的です。売却を急ぐ場合は早めに着手することをおすすめします。
古い建物が残っている場合はどうすればよいですか？
解体して更地にするか、古家付き土地として売り出すか選択肢があります。判断基準はsell-16.htmlで整理しています。
まとめ
土地の売却では、境界確定や測量、古家の扱いなど、建物付きの売却にはない準備事項があります。境界や越境の心当たりがある場合は、早めに仲介会社へ伝えて測量の要否を確認しながら進めるとよいでしょう。