賃借人がいる状態のまま物件を売却することをオーナーチェンジ売却と呼びます。買主は住むためではなく家賃収入を得るために購入するケースがほとんどで、査定の考え方や準備すべき事項が通常の売却とは異なります。
- 賃貸借契約はそのまま新しい買主（オーナー）に引き継がれ、賃借人の同意は不要。
- 敷金も新オーナーに承継されるため、売買代金で精算する。
- 価格は実勢価格よりも利回り（表面利回り・実質利回り）で査定されることが多い。
- 賃借人がいるため内覧は制限され、共用部や外観中心になることが多い。
- 賃借人への通知は法律上必須ではないが、円滑な引き継ぎのため行うのが一般的。
オーナーチェンジ売却とは
賃借人が居住した状態のまま売却する方法をオーナーチェンジ売却と呼びます。実需向けの売却と異なり、買主は自分で住むのではなく、家賃収入を得る投資目的で購入するケースがほとんどです。そのため、査定の考え方や必要な準備が通常の売却とは異なります。また、居住用物件と異なり、内覧希望者の属性も投資家や不動産会社が中心になるため、宣伝の方法も異なります。
賃貸借契約は買主に自動的に引き継がれる
賃貸借契約は、貸主が変わっても賃借人との契約内容がそのまま引き継がれます（賃貸人たる地位の移転）。これは法律上当然に生じるものとされており、賃借人の同意を得る必要はありません。買主が変わったことを理由に家賃や契約条件を一方的に変更することもできません。
敷金の承継と売買代金での精算
賃借人から預かっている敷金は、新しいオーナーに承継されるのが原則です。売買契約では、引渡し時点の敷金残高を売買代金の中で精算する形をとるのが一般的です。敷金の金額や、原状回復費用として差し引く予定の金額がないかなど、事前に整理しておくとトラブルを防げます。敷金の他に、賃借人との間で特約が結ばれている場合はその内容も引き継がれるため、賃貸借契約書の写しをあらかじめ整理しておく必要があります。
価格は利回りで査定されることが多い
入居者がいる物件は、買主が自分で住むわけではないため、周辺の売買事例だけでなく、家賃収入に対する利回りを重視して査定されることが多くなります。表面利回り（年間家賃収入÷購入価格）に加えて、管理費や修繕費などを差し引いた実質利回りも確認されるため、家賃・管理費・修繕履歴などの資料を整理しておくと査定がスムーズです。複数戸を保有するオーナーの場合は、レントロール（賃料一覧表）を用意しておくと、まとめて査定を依頼する際にも役立ちます。
内覧の制約と賃借人への配慮
賃借人が生活している以上、内覧の頻度や時間帯には配慮が必要です。室内の内覧が難しい場合は、外観や共用部分の確認、管理状況の資料提示などで検討を進めてもらうケースもあります。内覧の対応方法は、管理を委託している場合は管理会社とも相談しながら決めるとよいでしょう。管理の引き継ぎ自体について詳しくは、kanri-10.htmlの記事もご参照ください。
売却の流れと必要書類
査定・媒介契約・売却活動という基本的な流れは通常の売却と共通していますが、賃貸借契約書や重要事項に関わる書類、敷金の預り証など、入居者に関する資料をそろえておく必要があります。契約から引渡しまでの流れは、sell-25.htmlでも整理していますので参考にしてください。マンションの一室を売却する場合は、管理費・修繕積立金の滞納がないかも合わせて確認しておくとよいでしょう。
よくある質問
賃借人に売却することを事前に伝える必要がありますか？
法律上は必須ではありませんが、引渡し後の家賃振込先の変更など実務上の案内が必要になるため、タイミングを見て通知するのが一般的です。
敷金はどうなりますか？
敷金は新しいオーナーに承継されるのが原則です。売買代金の中で敷金相当額を精算する形をとるのが一般的です。
賃借人がいると売却価格は下がりますか？
実需向けの物件と比べて買主層が投資家に限られるため、価格は利回りを基準に判断されることが多くなります。必ずしも下がるとは限らず、収益性が評価されて有利になるケースもあります。
まとめ
オーナーチェンジ売却では、賃貸借契約や敷金が買主に引き継がれる点、価格が利回りを基準に査定されやすい点、内覧に制約がある点が通常の売却と異なります。売却を検討する際は、賃貸借契約書や家賃・管理の資料を整理したうえで、仲介会社に相談して進めるとよいでしょう。