不動産の査定には、物件を訪問せずデータだけで概算額を出す「机上査定（簡易査定）」と、実際に物件を見て詳細な価格を算出する「訪問査定」の2種類があります。まず相場感をつかみたい段階では机上査定、本格的に売却を検討する段階では訪問査定を依頼するのが基本的な使い分けです。
- 不動産査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類があり、精度とスピードが異なる。
- 机上査定は類似物件の成約事例や公示地価などのデータから概算額を算出する簡易的な方法。
- 訪問査定は実際に現地を確認し、日照・眺望・管理状態・リフォーム履歴などを加味して査定額を出す。
- まず相場感を知りたい段階では机上査定、売却を具体的に検討する段階では訪問査定が向いている。
- 査定はあくまで「売れるだろう予想額」であり、実際の売却価格を保証するものではない。
机上査定（簡易査定）とは
机上査定は、対象物件を訪問せず、所在地・築年数・専有面積・階数といった基本情報と、周辺の類似物件の成約事例や公示地価、レインズに登録された取引データなどをもとに概算額を算出する方法です。短時間で結果が出るため、まだ売却を決めていない段階で「今の相場はどのくらいか」を把握するのに向いています。ただし建物の状態や管理状況までは反映されないため、あくまで目安の数字と捉えておく必要があります。
訪問査定とは
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れ、室内の状態、日照や眺望、リフォームの有無、共用部の管理状態、周辺環境などを確認したうえで算出する査定です。机上査定よりも精度が高く、実際に売り出す際の価格設定の根拠として使われます。マンションの場合は管理費・修繕積立金の水準や大規模修繕の履歴、管理組合の運営状況なども価格に影響する要素として確認されます。
どちらを選ぶべきか｜検討段階での使い分け
「そろそろ売却も選択肢に入れたいが、まだ決めていない」という段階では、複数社の机上査定を取り寄せて大まかな相場感をつかむとよいでしょう。一方、「半年以内をめどに売却したい」など具体的な意向がある場合は、早い段階で訪問査定を依頼し、実際の売り出し価格の検討材料にするのが実務的な進め方です。
査定額と売却価格の違い
査定額はあくまで「この価格帯であれば売却できるだろう」という予想値であり、実際の成約価格を保証するものではありません。売り出し後の反響や交渉によって、査定額より高く売れることもあれば、市況や物件の個別事情によって下回ることもあります。査定額と実際の成約価格に差が出る背景には、売り出しのタイミングや周辺の競合物件の状況、内覧時の印象なども関わってきます。査定額は売り出し価格を決めるための参考値として位置づけるのが適切です。
査定を依頼する際の準備
訪問査定をスムーズに進めるために、購入時の重要事項説明書やパンフレット、登記簿謄本、固定資産税納税通知書、リフォームの履歴がわかる資料などを準備しておくと、担当者がより正確な査定を行いやすくなります。マンションの場合は管理規約や長期修繕計画書があれば、あわせて確認してもらうとよいでしょう。
複数社に依頼するメリットと注意点
査定は1社だけでなく複数社に依頼し、金額の根拠や説明の丁寧さを比較することをおすすめします。目安として2〜3社程度に依頼し、金額の幅と説明内容を見比べるのが実務的な進め方です。ただし、他社より極端に高い査定額を提示する会社が必ずしも良いとは限りません。契約を取るために相場より高めの金額を提示するケースもあるため、なぜその金額になるのか、根拠となる類似事例を確認する姿勢が大切です。
よくある質問
机上査定と訪問査定、どちらを先に依頼すればよいですか？
まだ売却時期が決まっていない場合は机上査定で相場感をつかみ、具体的に売却を検討する段階になったら訪問査定を依頼するのが一般的な流れです。
査定は無料ですか？
多くの不動産会社では机上査定・訪問査定とも無料で行っています。査定自体に費用がかかる場合は事前に確認しましょう。
査定額はどのくらいで結果が出ますか？
机上査定は即日〜数日程度、訪問査定は現地確認後1週間程度で結果が出るのが一般的な目安です。
まとめ
不動産の査定には、データをもとに概算額を出す机上査定と、実際に物件を確認して算出する訪問査定の2種類があります。検討段階に応じて使い分け、複数社の査定を比較しながら、根拠のある売り出し価格を検討していくことが大切です。