不動産仲介手数料の仕組み｜上限額・支払いタイミング

不動産の仲介手数料は宅地建物取引業法（宅建業法）で上限額が定められており、依頼者から上限を超えて受け取ることはできません。400万円を超える物件では「価格×3%+6万円+消費税」という速算式で上限額を計算できます。

結論：上限は法定、支払いは契約時＋引渡時が慣習

仲介手数料は、宅建業法によって受け取れる上限額が価格帯ごとに定められています。実際に不動産会社へ支払う金額はこの上限の範囲内で個別に決まりますが、支払いのタイミングについては法律上の定めがなく、契約時と引渡時に分けて支払う商慣習が広く用いられています。

仲介手数料の上限額（価格帯別の計算式）

仲介手数料の上限は、物件価格を3つの区分に分けて計算します。200万円以下の部分は5%、200万円超400万円以下の部分は4%、400万円超の部分は3%が、それぞれの区分にかかる上限率です（いずれも消費税別）。実務では価格帯ごとに分けて計算するのは手間がかかるため、速算式が用いられます。

400万円超なら「速算式」で計算できる

物件価格が400万円を超える場合は、「価格×3%+6万円」に消費税を加えた金額が上限額と一致する速算式が使えます。この式は、200万円以下・200万円超400万円以下の区分で生じる差額をあらかじめ調整した簡便な計算方法です。

上限内なら会社ごとに設定は自由

仲介手数料はあくまで成功報酬であり、宅建業法が定めるのは上限額のみです。そのため、上限の範囲内であれば不動産会社ごとに手数料額を設定することができ、両手仲介・片手仲介など取引の形態によって割引を行う会社もあります。

支払いタイミングの一般的な慣習

仲介手数料の支払いタイミングについて法律上の定めはありませんが、実務では売買契約時に50%、決済・引渡時に残りの50%を支払う商慣習が広く用いられています。金額や分割の仕方は媒介契約書や重要事項の説明時にあわせて確認しておくと安心です。

低廉な空家等の特例

400万円以下の低廉な空家等の売買では、通常の上限額では現地調査等の実費を賄いにくいという事情を踏まえ、売主から受け取る仲介手数料について特例で上限が引き上げられる仕組みが設けられています。対象となる要件や上限額は個別に確認が必要です。

よくある質問

仲介手数料はいつ払いますか？

契約時に50%、引渡時に残り50%を支払う商慣習が一般的ですが、法定の割合ではなく会社により異なります。

仲介手数料は値引きできますか？

上限内であれば不動産会社が自由に金額を設定できるため、交渉の余地がある場合もあります。

400万円以下の物件でも上限は3%ですか？

いいえ。価格帯ごとに上限率が変わり、400万円以下の低廉な物件では別途特例が設けられています。

まとめ

仲介手数料は宅建業法により上限額が定められており、400万円超の物件では「価格×3%+6万円+消費税」の速算式で計算できます。支払いタイミングは契約時・引渡時に分ける商慣習が一般的ですが、金額や分割方法は会社ごとに異なるため、契約前にしっかり確認しておきましょう。