買い替え（住み替え）を進める順番には、自宅を売ってから新居を買う「売り先行」と、新居を買ってから自宅を売る「買い先行」の2パターンがあります。資金に余裕がなく売却代金を新居の購入資金に充てる必要がある場合は売り先行が基本で、資金に余裕があり仮住まいや二度の引っ越しを避けたい場合は買い先行が向いています。
- 買い替えの進め方には「売り先行」と「買い先行」の2パターンがある。
- 資金に余裕がなければ売却代金を新居購入資金に充てる「売り先行」が基本の考え方。
- 買い先行はダブルローンや二重家賃の負担が生じやすいが、仮住まい・二度の引っ越しを避けられる。
- 「買い替え特約（売却先行特約）」を契約に盛り込むことで買い先行のリスクを抑えられる。
- つなぎ融資や住み替えローンなど、資金面の選択肢もあわせて把握しておきたい。
結論：資金の余裕度で判断する
売り先行と買い先行のどちらが正解ということはなく、資金にどれだけ余裕があるかで向き不向きが変わります。自宅の売却代金をあてにしないと新居を購入できない場合は売り先行が現実的で、預貯金や一時的な借入で新居の購入資金をまかなえる場合は買い先行も選択肢に入ります。
売り先行のメリット・デメリット
売り先行は、自宅の売却代金と残債の状況を確定させてから新居を探せるため、資金計画が立てやすいのが大きなメリットです。一方で、売却から新居の引渡しまでの間、仮住まいが必要になったり、荷物を二度運ぶ二重の引っ越しが発生したりする点はデメリットといえます。
買い先行のメリット・デメリット
買い先行は、先に新居を確保できるため仮住まいを避けられ、引っ越しも一度で済むのが利点です。ただし、自宅の売却が長引くと、新居の住宅ローンと自宅の住宅ローンを同時に抱える「ダブルローン」や、自宅の空き家期間中の管理負担が生じやすくなります。
買い替え特約（売却先行特約）とは
買い先行を選ぶ場合のリスクを抑える方法として、新居の売買契約に「一定の期日までに自宅が売却できなければ契約を白紙解除できる」旨の特約を盛り込む「買い替え特約」があります。売主・買主双方の合意が前提となるため、利用できるかどうかは個別の交渉によります。
つなぎ融資・住み替えローンの活用
自宅の売却代金が入る前に新居の購入資金が必要になる場合には、短期間の「つなぎ融資」を利用する方法があります。また、既存の住宅ローン残債と新居の住宅ローンをまとめて借り換える「住み替えローン」を扱う金融機関もあり、資金計画の選択肢として把握しておくと安心です。
スケジュールの組み方
売り先行・買い先行のどちらを選ぶ場合も、査定・媒介契約・売却活動・購入活動・引渡しといった各段階のスケジュールを早めに書き出しておくと、判断や調整がしやすくなります。同時進行で売却と購入を進める場合のスケジュール管理は、特に丁寧に行いたいところです。
よくある質問
売り先行と買い先行、どちらが安全ですか？
資金面でのリスクが小さいのは売り先行です。ただし仮住まいや二重の引っ越しが発生しやすい点はデメリットになります。
買い替え特約とは何ですか？
新居の売買契約に、期日までに自宅が売却できなければ契約を白紙解除できる旨を盛り込む特約です。買い先行のリスクを抑える手段の一つです。
つなぎ融資とは何ですか？
自宅の売却代金が入る前に、新居の購入資金を一時的に借り入れる短期のローンです。売却が完了した時点で返済します。
まとめ
買い替えを売り先行にするか買い先行にするかは、資金の余裕度によって判断するのが基本です。売り先行は資金計画が立てやすい一方で仮住まいが生じやすく、買い先行は仮住まいを避けられる一方でダブルローンのリスクがあります。買い替え特約やつなぎ融資といった手段もあわせて検討し、自分たちに合った進め方を選びましょう。