住宅ローンが残っている家の売却

住宅ローンが残っていても、不動産の売却自体は可能です。ポイントは、決済のタイミングで売却代金などによりローンを完済し、抵当権を抹消できるかどうかにあります。残債の状況によって検討すべき選択肢も変わってくるため、早めに現状を整理しておくことが大切です。

結論：ローンが残っていても、完済と抵当権抹消ができれば売却できる

住宅ローンの残債があっても、不動産を売却すること自体は可能です。条件となるのは、決済のタイミングで売却代金や自己資金などによってローンを完済し、あわせて抵当権を抹消できることです。この見通しが立つかどうかが、売却を進められるかどうかの最初の分かれ目になります。逆にいえば、完済のめどが立たないまま売却活動を進めると、決済の段階で行き詰まってしまう可能性があるため、早い段階での資金計画が欠かせません。

まず残債を正確に把握する

売却を検討し始めたら、まず返済予定表を確認するか、金融機関に照会して現時点の残債を正確に把握します。金融機関によってはネットバンキング上で残高照会ができる場合もあるため、早い段階で確認しておくと今後の見通しを立てやすくなります。残債の金額がわかれば、想定される売却額と照らし合わせて、次にどのような選択肢を検討すべきかが見えてきます。

アンダーローンとオーバーローン

売却額が残債を上回る状態は「アンダーローン」と呼ばれ、この場合は売却代金でそのまま完済できます。反対に売却額が残債を下回る「オーバーローン」の場合は、不足分をどう手当てするかを事前に考えておく必要があります。どちらの状態にあるかによって、その後に検討すべき資金計画や売却のスケジュールも変わってきます。

オーバーローンのときの選択肢

オーバーローンとなった場合、不足分を自己資金で補填する方法のほか、買い替えを予定しているのであれば、残った債務を新しい住宅ローンに上乗せする「住み替えローン」を利用する方法もあります。ただし住み替えローンは審査が厳しめになる傾向があるため、事前に金融機関へ相談しておくことをおすすめします。どの方法を選ぶにしても、不足分の金額を早めに把握しておくことが検討の出発点になります。

抵当権抹消は決済と同時

抵当権の抹消登記は、決済の場で売却代金からローンを完済したうえで、金融機関から発行される書類をもとに司法書士が手続きするのが一般的です。完済から抹消登記までの段取りは、仲介会社と司法書士が調整しながら進めます。買主が住宅ローンを利用する場合は抵当権が残ったままでは融資実行ができないため、抹消の段取りは決済全体のスケジュールに直結する重要な工程です。

売却を考え始めたらやること

売却を検討し始めたら、まず残債を確認し、次に売却の流れにあわせておおよその相場を調べ、査定を通じて「売却額で完済できるか」というラインを見極めることが最初のステップになります。この順序で確認を進めることで、無理のない資金計画のもとで売却活動を始めやすくなります。

よくある質問

ローンが残っていても家を売れますか？

売れます。決済時に売却代金等でローンを完済し、抵当権を抹消することが条件になります。

売却額よりローン残債が多い場合はどうなりますか？

不足分を自己資金で補うか、買い替えの場合は残債を新しいローンに上乗せする住み替えローンを検討する方法があります。

抵当権の抹消は自分で手配するのですか？

通常は決済に同席する司法書士が金融機関の書類を受けて抹消登記まで行います。段取りは仲介会社が調整するのが一般的です。

まとめ

住宅ローンが残っていても、決済時に完済し抵当権を抹消できる見通しが立てば売却は可能です。まずは残債を正確に把握したうえで、アンダーローンかオーバーローンかを確認し、必要に応じて住み替えローンなどの選択肢も検討しながら進めていくとよいでしょう。早めに資金計画の見通しを立てておくことが、無理のない売却活動につながります。迷った際は、査定を依頼して具体的な見通しを確認してみることをおすすめします。