人の居住用として貸す住宅の家賃は原則として消費税が非課税ですが、店舗・事務所など事業用物件の賃料は課税取引に当たります。ただし、貸主に消費税の納税義務があるか、賃料を税込・税抜のどちらで合意しているか、インボイス登録をすべきかは別々の論点です。
- 契約により人の居住用であることが明らかな住宅の貸付けは原則非課税。事業用物件の貸付けは課税取引となる。
- 貸主が課税事業者か免税事業者かの判定と、契約上の賃料額が税込か税抜かは分けて確認する。
- 借主が原則的な方法で仕入税額控除を受けるには、帳簿とインボイス等の保存が必要。定期的な賃料は契約書と振込記録などの組み合わせで要件を満たす場合がある。
- 免税事業者がインボイス発行事業者の登録を受けると、原則として消費税の申告・納税が必要になる。
- 免税事業者等からの課税仕入れには時限的な経過措置があり、割合や期間は改正されることがあるため取引時点の公式情報を確認する。
住居用賃貸と事業用賃貸の違い
契約により人の居住用に供することが明らかな住宅の貸付けは、原則として消費税が非課税です。一方、店舗や事務所など事業用物件の貸付けは課税取引です。住居兼事務所や、住宅と店舗が混在する建物では、契約上の用途と賃料の区分を明確にし、事実関係に応じて判断します。
「課税取引」と「消費税を上乗せする」は同じではない
事業用賃料が課税取引であっても、貸主が消費税の申告・納税を要する課税事業者かどうかは別に判定します。また、契約金額に消費税相当額が含まれるのか、税抜賃料に別途加算するのかは契約条件によります。税率改定時の扱いも含め、賃料と消費税の表示方法を契約書で確認します。
インボイスと定期的な賃料の証懑
借主が原則的な方法で仕入税額控除を受けるには、一定の事項を記載した帳簿とインボイス等を保存するのが原則です。口座振込で毎月支払う賃料のように、取引の都度は請求書が交付されない場合でも、登録番号や適用税率等を記載した契約書と、支払日・金額が分かる通帳や振込明細などを組み合わせて保存する方法があります。
免税事業者が登録するときの注意
適格請求書を交付できるのは、税務署長の登録を受けたインボイス発行事業者です。免税事業者が登録すると、登録日以後は課税事業者となり、原則として消費税の申告・納税が必要です。登録後は基準期間の課税売上高が1,000万円以下でも自動的に免税事業者に戻るわけではありません。借主の意向だけでなく、納税額、事務負担、価格交渉への影響を並べて判断します。
未登録の貸主から借りる場合の経過措置
貸主がインボイス発行事業者でない場合でも、直ちに契約できなくなるわけではありません。また、免税事業者等からの課税仕入れには、一定割合を仕入税額とみなす時限的な経過措置があります。割合や適用期間は税制改正の影響を受けるため、契約締結時や更新時に国税庁の最新案内を確認してください。
契約時に確認すること
- 契約上の用途と、住宅・事業用の区分
- 賃料が税込か税抜か、税率が変わった場合の扱い
- 貸主のインボイス登録番号と、登録の継続状況
- 契約書、請求書、通帳・振込明細のどの組み合わせで証懑を保存するか
- 免税事業者等からの課税仕入れに係る経過措置の適用可否
よくある質問
住居兼事務所として貸す場合、消費税はどうなりますか？
契約で人の居住用に供することが明らかな部分は非課税となるのが基本です。事業用部分を併設する場合は、契約内容と賃料の区分に基づき個別に判断します。
免税事業者のままだとテナントに貸せなくなりますか？
貸せなくなるわけではありません。ただし、借主が原則的な方法で仕入税額控除を受ける場合は影響があります。経過措置と借主の課税方式も含めて契約条件を確認します。
免税事業者のままインボイス発行事業者になれますか？
インボイス発行事業者として登録するには課税事業者になる必要があります。登録後は基準期間の課税売上高が1,000万円以下でも、原則として消費税の納税義務は免除されません。
参考リンク
まとめ
事業用物件の賃料は課税取引ですが、貸主の納税義務、契約価格の表示、インボイス登録は個別に確認する必要があります。特に免税事業者が登録すると申告・納税義務が生じるため、賃料交渉だけで決めず、税理士と試算したうえで判断してください。本記事は2026年8月12日時点の公式情報をもとにした一般的な解説です。