離婚にともなう不動産の整理では、大きく「売却して分ける」か「どちらかが住み続ける」かの2つの選択肢があります。名義やローンの整理まで含めて考えると、売却して清算する方法が比較的シンプルになるケースが多いといえます。どちらを選ぶ場合も、名義・ローン・資金の3点を落ち着いて確認しながら進めることが大切です。
- 選択肢は大きく「売却して分ける」か「どちらかが住み続ける」かの2つ。
- まず確認したいのは、名義（単独か共有か）、ローンの契約形態（単独・ペアローン・連帯保証）、売却したらいくらになるかの3点。
- 財産分与の対象は婚姻中に形成した財産が基本で、住宅ローンを完済できるかどうかが大きな分かれ目になる。
- どちらかが住み続ける場合、名義やローン名義をそのままにしておくと、離婚後も支払いや連帯保証のリスクが続く。
- 財産分与としての不動産の移転には原則贈与税はかからないとされるが、分与する側に譲渡所得課税が生じる場合がある（2026年時点）。
結論：選択肢は「売却して分ける」か「住み続ける」かの2つ
離婚にともなう不動産の整理は、大きく分けて「売却して代金を分ける」方法と「どちらか一方が住み続ける」方法の2つに整理できます。ローンの残債や名義の整理まで含めて考えると、売却して清算する方法が最もシンプルに進められるケースが多いといえます。どちらの方法を選ぶ場合も、まずは現状の名義とローンの状態を客観的に整理することが検討の出発点になります。
まず確認する3点
検討を始める際は、まず名義が単独か共有か、住宅ローンの契約形態が単独・ペアローン・連帯保証のいずれかであるか、そして売却した場合にいくらになりそうかという3点を確認しておくと、その後の選択肢を整理しやすくなります。この3点は、以降どの選択肢を検討するうえでも共通の前提になる情報です。
売却して分ける場合
財産分与の対象になるのは、婚姻期間中に形成した財産が基本とされています。売却して分ける方法を選ぶ場合、まず住宅ローンが残っている家の売却が可能かどうか、つまり売却代金でローンを完済できるかどうかが最初の分かれ目になります。完済の見通しが立てば、売却代金から諸費用を差し引いた金額をどのように分けるかという話し合いに進めます。
どちらかが住み続ける場合の注意
一方が住み続ける方法を選ぶ場合、名義やローンの名義がそのまま残っていると、離婚後も支払いや連帯保証のリスクが続く点に注意が必要です。また、金融機関の承諾を得ないまま名義だけを変更することはできないため、住み続ける場合の名義整理には金融機関との調整が欠かせません。住み続ける側と名義人が異なる場合は、将来のトラブルを避けるためにも取り決めを書面に残しておくことが望まれます。
ペアローン・連帯保証の落とし穴
ペアローンや連帯保証を利用している場合、離婚してもその保証関係が自動的に外れるわけではありません。借り換えなどによって整理できるかどうかは、あらためて金融機関の審査を受けたうえで判断されることになります。審査の結果次第では希望どおりに整理できないこともあるため、早い段階で金融機関に相談し、現実的な選択肢を確認しておくことが大切です。
税金の基本
財産分与として不動産を移転する場合、原則として贈与税はかからないとされています。ただし、分与を受ける側ではなく分与する側に譲渡所得課税が生じる場合があります。名義変更や財産分与の割合、税務上の取り扱いは個別の状況によって判断が分かれるため、具体的な内容については弁護士や税理士など専門家への相談をおすすめします（2026年時点）。
よくある質問
離婚したら家は必ず売らないといけませんか？
必須ではありません。ただしローン・名義・連帯保証の整理が難しい場合、売却して清算する方がシンプルなことが多いです。
離婚後も夫名義の家に妻が住み続けられますか？
可能ですが、名義人の支払いが滞ると住み続けられなくなるリスクがあります。取り決めは書面化し、可能なら名義・ローンの整理を検討すべきです。
財産分与で家をもらうと贈与税がかかりますか？
財産分与としての移転には原則贈与税はかからないとされます。ただし過大な分与などの例外や、分与する側の譲渡所得課税もあるため、税理士への確認が安全です（2026年時点）。
まとめ
離婚にともなう不動産の整理は、売却して分けるか、どちらかが住み続けるかという2つの選択肢を軸に、名義・ローンの契約形態・売却額の見通しを確認しながら進めます。ペアローンや連帯保証の整理、税務上の取り扱いなど専門的な判断が必要な場面もあるため、状況を整理したうえで弁護士や税理士への相談も選択肢に入れて検討してください。落ち着いて情報を整理することが、その後の手続きをスムーズに進めることにつながります。