エアコンや給湯器などの設備が故障した場合、修理費用を誰が負担するのか、家賃に影響はあるのかは、オーナーにとって気になるところです。民法上のルールをもとに、基本的な考え方を整理します。
- 民法上、貸主は賃貸物を使用収益させるために必要な修繕を行う義務を負う。
- 2020年の民法改正により、借主の過失によらず賃貸物の一部が使用できなくなった場合、その割合に応じて賃料が当然に減額されると定められた。
- 貸主が修繕の必要性を知りながら相当期間内に修繕しない場合など、一定の要件のもとで借主が自ら修繕できる場合がある。
- 経年劣化による故障は貸主負担、入居者の故意・過失による破損は入居者負担が原則。
- 設備の耐用年数を把握し、計画的な更新を進めておくことがトラブル予防につながる。
貸主には修繕義務がある
民法では、貸主は賃貸物を使用及び収益させるために必要な修繕をする義務を負うとされています。給湯器やエアコンなど、生活に必要な設備が故障した場合、経年劣化が原因であれば、基本的には貸主の負担で修理することになります。契約書に「小規模な修繕は入居者負担」といった特約がある場合でも、設備自体の交換など大がかりな修繕は貸主負担とされるのが一般的です。
設備が使えなくなったときの賃料はどうなるのか（2020年民法改正）
2020年の民法改正により、賃借物の一部が滅失その他の事由により使用収益できなくなった場合、それが借主の過失によらないときは、使用収益できなくなった部分の割合に応じて、賃料は当然に減額されると定められました。以前は借主から減額請求を行う必要がありましたが、改正後は請求を待たずに当然に減額される仕組みになっています。減額の割合は、故障した設備が生活に与える影響度合いによって個別に判断されるため、一律の基準があるわけではありません。
緊急時に借主が自分で修理してよい場合
貸主が修繕の必要性を知りながら相当の期間内に必要な修繕をしないとき、または急迫の事情があるときは、借主が自ら修繕を行うことができるとされています。この場合、借主が支出した修繕費用を貸主に請求できる可能性があるため、緊急連絡先や修理業者の連絡体制を事前に整えておくことが望ましいといえます。
経年劣化と入居者の過失で対応が変わる
設備の不具合が経年劣化によるものであれば貸主負担が原則ですが、入居者の使い方に起因する故障（誤った使用方法による破損など）は、入居者側の負担となる場合があります。実際の故障原因の切り分けが難しいこともあるため、状況を記録し、必要に応じて修理業者の見解を確認しておくとよいでしょう。
トラブルを防ぐための日頃の備え
設備トラブルを未然に防ぐには、主要設備の耐用年数を把握し、故障が増える時期を見越した計画的な交換を進めておくことが有効です（設備更新の目安については、修繕計画を扱ったVol.09もあわせてご覧ください）。あわせて、故障発生時の連絡先や対応フローを入居者にあらかじめ案内しておくと、初動対応がスムーズになります。管理会社に管理を委託している場合は、緊急対応の窓口や休日夜間の連絡体制についても、契約内容を確認しておくと安心です。
よくある質問
エアコンが壊れたら必ず賃料を減額しなければなりませんか？
使用収益できなくなった範囲や程度によります。生活への影響が大きい設備が長期間使用できない場合は、減額の対象となる可能性があります。個別の状況に応じた判断が必要です。
借主が業者を勝手に呼んで修理した場合、費用は負担しなければなりませんか？
貸主が修繕の必要性を知りながら相当期間対応しなかった場合や、急迫の事情があった場合には、借主が支出した修繕費用の請求に応じる必要が生じることがあります。
経年劣化かどうかはどう判断すればよいですか？
設備の使用年数や不具合の内容から総合的に判断されますが、原因の特定が難しいケースもあります。修理業者の見解を確認し、判断に迷う場合は専門家にも相談することをおすすめします。
まとめ
貸主には賃貸物の修繕義務があり、2020年の民法改正により、借主の過失によらず設備が使用できなくなった場合の賃料は当然に減額される仕組みになっています。緊急時の対応体制や設備の計画的な更新を整えておくことが、トラブルを防ぐうえで大切です。個別の判断が難しい場合は専門家に相談してください。