オーナーチェンジ物件を実需で買うときの注意

オーナーチェンジ物件とは、賃借人が入居した状態のまま売買される物件を指します。自分で住むためには賃借人に退去してもらう必要がありますが、貸主の都合だけで退去を求めることはできません。以下ではオーナーチェンジの仕組み、住めない理由、退去予定の落とし穴、住宅ローンの扱いについて整理します。

結論

オーナーチェンジ物件とは、賃借人が入居した状態のまま所有権が売買される物件を指します。自分で住むためには、その賃借人に退去してもらう必要がありますが、貸主の都合だけを理由に退去を求めることは基本的にできません。価格の安さに惹かれて実需目的で検討する場合は、この点をあらかじめ理解しておくことが欠かせません。「価格が安いから」という理由だけで検討を進めると、後になって想定していた入居時期に住めないことが判明し、資金計画やスケジュールが大きく崩れてしまう可能性があります。

オーナーチェンジとは

オーナーチェンジとは、既存の賃貸借契約ごと物件の所有権を引き継ぐ形の売買を指します。もともと家賃収入を目的とした投資用物件として流通するのが基本で、居住用として売買される物件と比べると、価格が安く見えることがあります。この価格差は、実需としてすぐに住めるかどうかという制約を反映したものと理解しておく必要があります。投資用として検討する分には合理的な選択肢である一方、実需目的で検討する場合は、この価格差の背景にある事情を見落とさないようにすることが大切です。

住めない理由

日本の賃貸借契約のうち、普通借家契約で入居している賃借人は、借地借家法によって手厚く保護されています。貸主が契約の更新を拒絶するには正当事由が必要とされており、「買主が自分で住みたい」という事情だけでは、正当事由として認められにくいのが実情です。したがって、賃借人が退去に応じない限り、買主が自分で住むことは基本的にできません。正当事由の判断には、貸主・借主双方の事情や、立退料の提供の有無など、複数の要素が総合的に考慮されるため、簡単に見通せるものではありません。

「退去予定」の落とし穴

販売時に「賃借人は近く退去予定」といった説明を受けることがありますが、口頭のみの予定は当てにできない点に注意が必要です。実際に住めるかどうかを判断する際は、退去日が書面で明確に確定しているか、あるいは契約が定期借家で期間の満了が明確になっているかを、契約書ベースで確認することが欠かせません。「もうすぐ出て行くと聞いている」といった伝聞情報だけを頼りに購入を決めてしまうと、想定していた時期に入居できず、資金計画に支障が出るおそれがあります。

住宅ローンが使えない問題

賃借人が入居している間は、買主自身が住む「自己居住」の状態にはならないため、住宅ローンではなく、投資用ローンの扱いになるのが原則です。投資用ローンは住宅ローンに比べて金利や審査基準が異なるのが一般的で、資金計画を立てる段階からこの前提を踏まえておく必要があります。賃借人の退去が確定した後に住宅ローンへの借り換えを検討するという流れになるケースもあるため、購入時点から先を見据えた資金計画を考えておくとよいでしょう。

それでも検討するなら

実需目的でオーナーチェンジ物件を検討するのは、定期借家契約で退去時期がはっきりしているケースや、退去予定日が書面で確定しているケースに限られます。価格の安さには、こうした制約が背景にあることを踏まえた上で、慎重に検討することをおすすめします。検討にあたっては、退去に関する書面を必ず確認し、口頭の説明だけで判断を進めないという姿勢を持つことが、後悔のない選択につながります。

よくある質問

オーナーチェンジ物件を買って自分で住めますか？

賃借人が退去しない限り住めません。普通借家の賃借人は法律で保護されており、買主の都合だけで退去を求めることはできません。

オーナーチェンジ物件はなぜ安いのですか？

自分で住めない制約や、賃料利回りベースの価格形成のため、居住用の相場より安く見えることがあります。安さには理由があります。

住宅ローンで買えますか？

賃借人が居住中は原則使えません。自己居住が前提の住宅ローンではなく投資用ローンの扱いになるのが一般的です。

まとめ

オーナーチェンジ物件は価格の安さに目が向きがちですが、実需目的で購入する場合は賃借人の退去という高いハードルがあります。書面での退去確定状況やローンの扱いを確認した上で、慎重に検討することが大切です。