住宅ローンの借り換えは、金利差や諸費用とのバランスによってメリットの大きさが変わります。借り換えを検討する目安と注意点を整理します。
- 借り換えとは、現在返済中の住宅ローンを新しい金融機関のローンに切り替え、残債務を一括返済する仕組み。
- 借り換えには事務手数料・保証料・登記費用など諸費用がかかるため、金利差だけでなく総費用で比較する必要がある。
- 従来からの目安として「借入残高1,000万円以上・残返済期間10年以上・金利差1%程度」が挙げられてきたが、低金利下では金利差0.5%程度でも効果が出る場合がある。
- 借り換え時には団体信用生命保険に新たに加入し直すため、健康状態の告知が必要になる。
- 変動金利から固定金利への切り替えなど、金利タイプの見直しを兼ねて借り換えを検討するケースもある。
結論：金利差だけでなく諸費用込みで判断する
借り換えのメリットは、単純な金利差だけで判断できません。借り換えにかかる諸費用を差し引いても、総返済額が下がるかどうかで判断することが基本です。従来の目安と、低金利下での考え方の変化を踏まえて検討する必要があります。
借り換えの基本的な仕組み
借り換えは、現在利用している住宅ローンを一括返済し、新しい金融機関で新たな住宅ローンを組み直す手続きです。金利の低いローンに借り換えられれば、残りの返済期間の利息負担を軽減できる可能性があります。一方で、新たな契約となるため事務手数料・保証料・登記費用（抵当権抹消・設定）などの諸費用が発生します。
借り換えの諸費用
借り換えにかかる諸費用には、事務手数料、保証料、印紙税、登記費用（抵当権の抹消・設定）、司法書士報酬などがあります。金融機関やローン商品によって費用の内訳・水準は異なるため、借り換え先候補から見積もりを取り、金利差によるメリットと諸費用を比較することが必要です。
メリットが出やすい目安の考え方
借り換えを検討する際の従来からの目安として、「借入残高1,000万円以上」「残返済期間10年以上」「金利差1%程度」がそろうと効果が出やすいとされてきました。ただし近年の低金利環境では、金利差が0.5%程度であっても、借入残高や残期間によっては総返済額の軽減効果が見込めるケースがあります。実際に効果が出るかどうかは、借り換え前後のシミュレーションで確認することが確実です。
団体信用生命保険への入り直し
借り換えは新たな住宅ローン契約となるため、団体信用生命保険にも改めて加入することになります。加入には健康状態の告知が必要で、借り入れ当初と健康状態が変わっている場合は、希望する団信に加入できない可能性がある点に留意が必要です。団信の種類と選び方は団体信用生命保険（団信）の種類と選び方で整理しています。
金利タイプの見直しを兼ねる借り換え
借り換えは、単に金利を下げる目的だけでなく、変動金利から固定金利へ、あるいはその逆へと金利タイプそのものを見直す機会としても利用されます。今後の金利上昇リスクをどの程度許容できるかという観点も踏まえて、借り換え先の金利タイプを検討することが大切です。
よくある質問
借り換えはどのくらいの金利差があればお得になりますか？
従来は金利差1%程度が目安とされてきましたが、低金利下では0.5%程度の差でも借入残高や残期間によってはメリットが出る場合があります。諸費用を踏まえたシミュレーションで確認することが確実です。
借り換えにはどんな費用がかかりますか？
事務手数料、保証料、登記費用（抵当権の抹消・設定）、司法書士報酬などがかかります。金融機関によって内訳・水準が異なるため、事前に見積もりを取ることをおすすめします。
借り換え時に団信の審査に落ちることはありますか？
あります。借り換えは新たな契約となるため団信に入り直す必要があり、健康状態によっては希望する団信に加入できない可能性があります。
まとめ
住宅ローンの借り換えは、金利差だけでなく諸費用や団信の入り直しも踏まえて判断する必要があります。従来の目安と近年の低金利環境の両方を考慮し、シミュレーションで総返済額を比較したうえで検討しましょう。