親子や夫婦で資金を出し合って住宅を購入する場合、実際の負担割合と登記上の持分が一致しているかが重要になります。共有名義にする際の注意点を整理します。
- 共有名義で購入する場合、登記上の持分割合は実際に負担した資金の割合に応じて設定するのが基本。
- 出資割合と異なる持分で登記すると、差額分が贈与とみなされ贈与税が課税される可能性がある。
- ペアローンは夫婦それぞれが別のローン契約を組む方法で、共有名義とは仕組みが異なる。
- 共有名義は将来の売却・相続・離婚の際に、単独名義より手続きが複雑になりやすい。
- 持分割合を決める際は、頭金・ローン負担額・諸費用の負担者を明確にしておくことが大切。
結論：持分割合は実際の負担額に応じて決める
親子や夫婦で資金を出し合って住宅を購入する場合、登記上の共有持分は、頭金やローンなど実際に負担した金額の割合に応じて設定するのが基本の考え方です。負担割合と持分割合がずれていると、贈与とみなされるリスクがあります。
持分割合と贈与税の関係
たとえば夫婦で2人分の資金を出し合って購入したにもかかわらず、負担割合と異なる持分で登記した場合、実際の負担額より多くの持分を得た側は、その差額分について贈与を受けたとみなされ、贈与税が課税される可能性があります。頭金・ローンの負担額・諸費用の支払い元を整理したうえで、持分割合を計算することが必要です。親からの資金援助を受ける場合の贈与税の考え方は親からの資金援助と贈与税｜住宅取得等資金の基礎も参考になります。
ペアローンと共有名義の違い
夫婦で購入する方法としてよく比較されるのがペアローンです。ペアローンは夫婦それぞれが別々の住宅ローン契約を結び、それぞれの借入額に応じて持分を登記する仕組みで、住宅ローン控除もそれぞれが受けられる可能性があります。単独名義で借入をして共有持分だけを設定する場合とは仕組みが異なるため、混同しないよう整理しておく必要があります。ペアローンと収入合算の違いはペアローンと収入合算の違い｜共働き世帯の借り方で整理しています。
親子リレーローン・親子ペアローンの考え方
親子で資金を出し合う場合には、親子リレーローンや親子ペアローンといった、親子それぞれが返済を分担する住宅ローンの仕組みが使われることもあります。この場合も、実際の返済負担割合と登記上の持分割合を一致させておくことが基本です。親のリタイア後は子が単独で返済を引き継ぐ設計になっている商品もあるため、将来の返済計画とあわせて確認しておくとよいでしょう。
共有名義の将来的な注意点
共有名義の不動産は、将来売却する際に共有者全員の同意が必要になる、共有者の一人が亡くなった際に相続の対象になる、離婚時に財産分与の対象として持分の整理が必要になるなど、単独名義に比べて手続きが複雑になりやすい面があります。共有名義にするかどうかは、こうした将来的な場面も想定したうえで検討することが望ましいといえます。
登記費用と手続きの実務
共有名義で登記する場合も、所有権移転登記にかかる登録免許税や司法書士報酬などの登記費用が発生します。持分割合が複雑になるほど登記手続きの確認事項も増えるため、司法書士に事前に持分割合の考え方を相談しておくと安心です。
よくある質問
持分割合はどうやって決めればいいですか？
頭金やローンなど、実際に負担した資金の割合に応じて決めるのが基本です。負担割合と異なる持分にすると、贈与とみなされる可能性があります。
共有名義とペアローンは同じ意味ですか？
異なります。ペアローンは夫婦それぞれが別のローン契約を結ぶ借り方で、共有名義は登記上の所有割合の考え方です。ペアローンを組んだ結果として共有名義になることもあります。
共有名義にすると将来どんな注意点がありますか？
売却時に共有者全員の同意が必要になったり、相続や離婚の際に持分の整理が必要になったりするなど、単独名義より手続きが複雑になりやすい点に留意が必要です。
まとめ
親子や夫婦で資金を出し合って購入する場合は、実際の負担割合に応じた持分で登記することが基本です。ペアローンとの違いや将来の売却・相続時の注意点も踏まえ、司法書士など専門家に相談しながら進めましょう。